Dünyada ve Türkiye'de taşınmaz değer takdirinin emlak vergisi üzerine etkileri

Abstract

Konusu bina, arsa, arazi gibi kavramlar olan emlak vergisi, yerli ve yabancı literatürde üzerinde pek çok çalışma yapılmış konulardandır. Ülkeden ülkeye farklı şekillerde uygulanabilen emlak vergisi, servet vergileri içerisinde yer almakta ve yerel idareler tarafından tahsil edilen objektif bir olmaktadır. Vergi değerinin belirlenebilmesi için kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri, ilgili taşınmazın mevcut durumuna uygun yöntemler kullanılarak rayiç piyasa değerini ortaya çıkarmak için kullanılmaktadır. Söz konusu değerleme yöntemleri mükelleflerin vergisel yükümlülük miktarlarını belirlediği gibi özellikle kamu tarafından yapılan satışlarda elde edilecek kamu gelirlerini de etkilemektedir. Değerleme işlemleri yapılırken kullanılacak yöntemlerin yerinde ve isabetli olması mükelleflerin mali yüklerini etkilemekte olduğundan, vergilemede adaletin sağlanabilmesi için en uygun yöntemlerin kullanılması önem arz etmektedir. Bu çalışmanın amacı, gayrimenkul değerlemesi konusunda kullanılan yöntemlerin ilgili vergi gelirleri üzerinde meydana getirdiği etkileri ortaya koymak ve vergilemede adaletin sağlanabilmesi konusundaki önemini vurgulamaktır. Bu kapsamda taşınmaz değer takdirinin ve emlak vergisinin kavramsal çerçevesine değinildikten sonra Dünyada ve Türkiye'de kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemleri ilgili literatür kullanılarak incelenmiştir. Gayrimenkul değer takdirinde ve emlak vergi değeri belirlemede kullanılan yöntem seçiminin vergi gelirlerine ve mükelleflere olan etkisini ortaya koyabilmek için ise 2021 yılında Tokat ilinde kamu tarafından satışı yapılan taşınmazlara ilişkin alan çalışmasının verileri kullanılmıştır. Alan çalışmasının sonuç ve bulgularına göre taşınmazların vergi değerleri ile gerçekleşen satış değerleri arasında önemli bir fark olduğu, farklı özellikteki taşınmazlara aynı rayiç değerlerin verildiği ve bu durumun da malikler açısından adaletsiz bir vergilendirmeye, mahalli idareler açısından ise vergi gelir kaybına yol açtığı sonucuna ulaşılması ile birlikte belirtilen duruma ilişkin çeşitli çözüm önerileri getirilmiştir.

Subjects such as property tax (real estate tax), parcel, and land are concepts on which many studies have been made in domestic and foreign literature. Real estate tax, which can be applied in various ways in different countries, is considered to be in the scope of wealth taxes and is an objective collected by local administrations. Real estate valuation methods used to determine the tax value are used to reveal the current market value of the relevant real estate by using methods suitable for the current situation. These valuation methods not only determine the taxpayer's amount of tax liability, but also affect the public revenues to be obtained especially from the sales made by the public organizations. It is important to use the most appropriate methods in order to ensure justice in taxation, since the appropriate and accurate methods to be used in valuation processes affect the financial burden of taxpayers. The aim of this study is to reveal the effects of the methods used in real estate valuation on the relevant tax revenues and to emphasize the importance of ensuring taxation justice. In this context, after analyzing the conceptual framework of real estate valuation and real estate tax, real estate valuation methods used in different countries and in Turkey were examined using the relevant literature. In order to reveal the effect of method choice used in real estate valuation and determining the real estate tax value on tax revenues and taxpayers, the data of the field study on the real estates sold by the public authorities in the province of Tokat in 2021 were used. According to the results and findings of the field study, it has been concluded that there is a significant difference between the tax values of the immovables and the actual sales values, even though the same values were given to the immovables with different properties, which lead to an unfair taxation for the owners and a loss of tax revenue for the local administrations. Within this scope hereby various solutions have been proposed.